Hiszpania przedłuża ochronę najemców: nowe limity podwyżek czynszu i przedłużenie umów najmu do końca 2027 r.

W Hiszpanii weszły w życie kolejne nadzwyczajne przepisy dotyczące rynku najmu mieszkań.

Nowa regulacja przewiduje z jednej strony ograniczenie aktualizacji czynszu, a z drugiej możliwość przedłużenia części umów najmu nawet do końca 2027 r.

Dla właścicieli lokali oznacza to dalsze ograniczenie swobody kontraktowej, a dla najemców: większą stabilność i ochronę przed wzrostem kosztów mieszkaniowych.

21 marca 2026 r. w hiszpańskim Dzienniku Urzędowym opublikowano Real Decreto-ley 8/2026 z 20 marca 2026 r.

Akt ten wprowadza nadzwyczajne środki mające ograniczyć skutki wzrostu kosztów życia i napięć na rynku mieszkaniowym.

Przepisy weszły w życie 22 marca 2026 r., czyli następnego dnia po publikacji.

Z perspektywy rynku nieruchomości najważniejsze są dwie zmiany:

• możliwość nadzwyczajnego przedłużenia wybranych umów najmu mieszkalnego,
• utrzymanie limitu podwyżki czynszu co do zasady na poziomie 2%.

Przedłużenie umowy najmu nawet o 2 lata

Nowe przepisy dotyczą umów najmu lokali mieszkalnych objętych hiszpańską ustawą Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, które obowiązywały w dniu wejścia w życie dekretu i których okres ustawowego przedłużenia lub tzw. milczącego przedłużenia kończy się przed 31 grudnia 2027 r.

W takich przypadkach najemca może zażądać nadzwyczajnego przedłużenia umowy na kolejne roczne okresy, maksymalnie do 2 lat, przy zachowaniu dotychczasowych warunków umownych.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie zawsze będzie mógł zakończyć najem w pierwotnie planowanym terminie.

Jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe, najemca zyskuje realne narzędzie do dalszego zajmowania lokalu.

Kiedy właściciel może odmówić przedłużenia?

Przedłużenie nie ma charakteru całkowicie automatycznego w każdej sprawie. Ustawa przewiduje wyjątki. Odmowa może być możliwa między innymi wtedy, gdy:

• strony uzgodniły inne warunki,
• została zawarta nowa umowa najmu,
• właściciel skutecznie powołał się na potrzebę odzyskania lokalu dla siebie lub bliskich zgodnie z ustawą,
• zastosowanie znajduje inny szczególny reżim ochronny przewidziany w przepisach.

Dodatkowo regulacja nie ma zastosowania wtedy, gdy strony podpisują nową umowę lub odnawiają dotychczasową umowę z niższym czynszem niż wcześniej.

To właśnie na tym etapie najczęściej będą pojawiały się spory. W praktyce kluczowe znaczenie będzie miała treść umowy, korespondencja między stronami oraz prawidłowe ustalenie, czy właściciel miał podstawę do odmowy.

Limit podwyżki czynszu: maksymalnie 2%

Drugą bardzo istotną zmianą jest utrzymanie ograniczenia rocznej aktualizacji czynszu.

Jeżeli roczna aktualizacja przypada między wejściem w życie nowych przepisów a 31 grudnia 2027 r., wzrost czynszu co do zasady nie może przekroczyć 2%.

Rozwiązanie to ma zastosowanie zarówno do dużych właścicieli, jak i do pozostałych wynajmujących, choć przepisy różnicują zakres możliwych uzgodnień między stronami.

Gdy wynajmującym jest „duży posiadacz”

Jeżeli właściciel ma status gran tenedor, czyli dużego posiadacza w rozumieniu hiszpańskich przepisów mieszkaniowych, strony mogą zawrzeć nowe porozumienie dotyczące aktualizacji czynszu, ale podwyżka i tak nie może przekroczyć 2%.

Jeżeli takiego porozumienia nie ma, limit 2% obowiązuje bezpośrednio z ustawy.

Gdy właściciel nie jest dużym posiadaczem

W przypadku pozostałych właścicieli strony również mogą próbować uzgodnić nową wysokość czynszu, jednak jeżeli nie dojdą do nowego porozumienia, obowiązuje ustawowy limit wzrostu o maksymalnie 2%.

Co ta zmiana oznacza w praktyce?

Dla najemców nowe przepisy oznaczają większe bezpieczeństwo i przewidywalność. Najważniejsze korzyści to:

• możliwość utrzymania dotychczasowego lokalu przez dłuższy czas,
• ograniczenie ryzyka nagłej podwyżki czynszu,
• wzmocnienie pozycji negocjacyjnej wobec właściciela.

Dla właścicieli nieruchomości sytuacja wygląda inaczej. Nowe przepisy oznaczają:

• ograniczenie elastyczności w planowaniu zakończenia najmu,
• utrzymanie administracyjnego ograniczenia wzrostu czynszu,
• konieczność dokładnej oceny, czy istnieje prawna podstawa do odmowy przedłużenia,
• potrzebę weryfikacji, czy dany podmiot może zostać uznany za „dużego posiadacza”.

Które umowy trzeba teraz przeanalizować?

Z perspektywy praktycznej warto pilnie sprawdzić:

• czy umowa obowiązywała 22 marca 2026 r.,
• czy jej ustawowe albo milczące przedłużenie kończy się przed 31 grudnia 2027 r.,
• czy najemca wystąpił lub może wystąpić o nadzwyczajne przedłużenie,
• czy właściciel ma podstawy do odmowy,
• kiedy przypada najbliższa roczna aktualizacja czynszu,
• czy właściciel ma status gran tenedor.

W wielu przypadkach to właśnie analiza tych elementów zdecyduje o tym, czy właściciel może odzyskać lokal albo podnieść czynsz w planowanej wysokości.

Ocena skutków dla rynku najmu w Hiszpanii

Nowy dekret wpisuje się w utrwalony już kierunek silnej interwencji państwa w rynek najmu mieszkań w Hiszpanii.

Ustawodawca ponownie stawia na ochronę lokatorów i ograniczenie skutków wzrostu cen mieszkań oraz kosztów życia.

Dotychczasowe założenia dotyczące terminu zakończenia najmu albo planowanej podwyżki czynszu mogą być dziś po prostu nieaktualne.

Podsumowanie

Hiszpania utrzymuje nadzwyczajne środki ochrony najemców.

Najważniejsze skutki nowych przepisów to:

• możliwość przedłużenia części umów najmu mieszkalnego nawet o 2 lata,
• utrzymanie ograniczenia aktualizacji czynszu co do zasady do 2%,
• obowiązywanie nowych rozwiązań do 31 grudnia 2027 r.

Dla właścicieli i najemców działających na rynku hiszpańskim oznacza to konieczność ponownej analizy obowiązujących umów oraz planowanych zmian czynszu.